?？谑袊H免稅城項目可行性研究報告

一、項目概述 

?？谑袊H免稅城項目（以下簡稱“本項目”、“項目”）位于海南省?？谑形骱０痘浐ｈF路港口區(qū)域，西側(cè)與新海港無縫對接；東臨城市主干道濱海大道，距南港約500m，接駁海秀快速路、新海港，近海南環(huán)島高鐵，是港口離島游客必經(jīng)之路。本項目20分鐘抵達?？诤诵纳钊?半小時覆蓋瓊州海峽交通圈，2小時通達全島。本項目同時毗鄰旅游產(chǎn)業(yè)及中心總部經(jīng)濟區(qū)，未來將承載旅游、交通樞紐、商務、休閑等多項重要城市功能。

二、規(guī)劃指標概述 

本項目規(guī)劃用地占地面積32.4萬㎡，項目分為六宗地塊，整體以商業(yè)用地為主，包含商業(yè)、住宅、商務設施、旅館用地。計容總建筑面積為69.3萬㎡，其中商業(yè)面積為47.5萬㎡，商務辦公面積為7.8萬㎡，住宅面積為8.0萬㎡，酒店為6.0萬㎡，平均容積率≤2.14。

三、項目發(fā)展背景及建設必要性 

城市概況 

?？谑械靥幒Ｄ蠉u北部，是海南省省會及海南省政治、經(jīng)濟、科技、文化中心和最大的交通樞紐，是海南自貿(mào)區(qū)建設的核心城市，是“一帶一路”國際貿(mào)易支點城市，是北部灣城市群的兩個重要增長極之一。

社會經(jīng)濟方面 

海南省迎來自由貿(mào)易港政策利好，為更好建設自貿(mào)港，海南省大力引進海內(nèi)外人才，提出百萬人才進海南行動計劃，鼓勵人才在海南發(fā)展，同時出臺房地產(chǎn)限購限價政策以打擊投機性購房需求，切實為海南持續(xù)健康發(fā)展助力。海口市地區(qū)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資體量遠高于海南省其他縣市，是海南省經(jīng)濟發(fā)展的領頭羊。海口市人均可支配收入近五年來一直高于海南省平均水平，且增速較快，社會消費品零售總額穩(wěn)步增加，居民消費潛力大，娛樂休閑支出增速快。

城市規(guī)劃方面 

根據(jù)海南省總體發(fā)展規(guī)劃，本項目位于瓊北綜合經(jīng)濟區(qū)，是海南省經(jīng)濟發(fā)展核心區(qū)域，具備明顯的戰(zhàn)略發(fā)展優(yōu)勢；按照海口總體城市設計，本項目位于西海岸城市副中心，匯集市級行政辦公、商貿(mào)會展、旅游度假等多種功能，拓展島內(nèi)的服務功能，同時承擔面向島外的服務職能。

物業(yè)發(fā)展啟示 

伴隨自貿(mào)區(qū)的建設?？谑谐鞘械匚粚⒉粩嗵嵘?，國際化程度及開放程度將不斷提高，未來經(jīng)濟發(fā)展勢頭強勁，本項目占據(jù)的?？谖骱０冻鞘懈敝行男潞８燮瑓^(qū)是?？趯ν鉁贤ǖ拈T戶，同時也是未來商務核心區(qū)域之一，未來預計將吸引大量環(huán)球游客及高端人才于此，帶來大量消費需求及居住需求。

離島免稅政策 

海南離島旅客免稅購物政策（以下簡稱“離島免稅政策”）自2011年4月20日落地實施以來，早已成為海南一張熠熠生輝的“金名片”。2012年11月，離島免稅政策經(jīng)歷首次調(diào)整。每人每次免稅購物限額由原來的5000元調(diào)整至8000元（人民幣，下同），增加了3類免稅商品，逐步放開部分商品的單次購物數(shù)量，并將政策適用對象的年齡條件調(diào)整為年滿16周歲。

免稅城效果圖

2015年3月，離島免稅政策再度調(diào)整，離島免稅品類由21大類增至38大類，滿足了游客對于進口產(chǎn)品的不同需求。2016年2月，離島免稅政策除了取消非島內(nèi)居民旅客購物次數(shù)限制，每人每年累計免稅購物限額不超過1.6萬元外，三亞海棠灣免稅店和海口美蘭機場免稅店還獲準開設網(wǎng)上銷售窗口。

2017年1月，離島旅客免稅購物對象擴大到乘坐火車的離島旅客。

2018年12月，離島免稅政策執(zhí)行新標準，含海南省居民在內(nèi)的離島旅客，每人每年累計免稅購物限額增至3萬元，不限次，并將乘輪船離島旅客納入離島免稅政策適用對象范圍。

2019年1月，經(jīng)國務院批準同意在?？诤铜偤５貐^(qū)新設兩家離島免稅市內(nèi)店，海南離島免稅購物店增至4家。離島免稅政策實施近8年來歷經(jīng)多次調(diào)整，涉及政策惠及人的年齡、離島免稅商品品種、免稅購物限額、購物次數(shù)限制、銷售方式等。隨著免稅購物限額的提高，開放便利的購物政策，離島旅客的全覆蓋，政策紅利、消費潛力將不斷釋放，離島免稅業(yè)務將迎來空前的發(fā)展機遇。

四、項目建設必要性 

承接國家戰(zhàn)略及政策利好 

建設自由貿(mào)易試驗區(qū)和中國特色自由貿(mào)易港。其主導產(chǎn)業(yè)是旅游、現(xiàn)代服務和高新技術；重點產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代服務、信息、農(nóng)業(yè)、科研創(chuàng)新、旅游、海洋經(jīng)濟、生態(tài)、科教、人才。海口受多重政策利好影響，未來將按照政策指引，加強基礎設施建設、加快現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展，對于港口發(fā)展將大力支持發(fā)展現(xiàn)代港口綜合樞紐，打造港口經(jīng)濟功能區(qū)。同時，海南國際旅游島與自貿(mào)港戰(zhàn)略促進區(qū)域發(fā)展與優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)落戶，提升區(qū)域活力與消費層級，為區(qū)域高端消費商業(yè)帶來發(fā)展機遇。海口市政府在西海岸規(guī)劃建設一個匯集免稅商業(yè)、行政辦公、旅游度假等功能的綜合體項目，以拓展島內(nèi)外的服務職能。按照海南省委、省政府對新海港片區(qū)的“一樞紐、三中心、兩地”（陸島綜合交通樞紐，港航現(xiàn)代服務中心、購物中心、休閑娛樂中心，全域旅游集散地、精品旅游目的地）總體要求，突出產(chǎn)城融合、港城融合，把新海港片區(qū)打造成推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的一個新的增長極。中國國旅股份有限公司（以下簡稱“公司”）在此區(qū)域建設免稅綜合體項目，可承接目前海南發(fā)展戰(zhàn)略的眾多利好，項目發(fā)展前景良好。

落實公司發(fā)展戰(zhàn)略 

2019年，公司發(fā)展戰(zhàn)略為：“聚焦旅游零售業(yè)務，以免稅業(yè)務為核心提升價值鏈，以旅游零售為延伸升級產(chǎn)業(yè)鏈，提升市場競爭力，打造世界一流的全球化旅游零售運營商”。?？谑袊H免稅城項目，符合公司打造免稅商業(yè)綜合體，形成以免稅為核心，涵蓋有稅零售、文化娛樂、商務辦公、餐飲住宿等多元素復合型旅游零售綜合體的戰(zhàn)略方向。本項目作為海南發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，既肩負了延伸旅游產(chǎn)業(yè)鏈，支持海南國際旅游消費中心建設的重要使命，又踐行了最新戰(zhàn)略，為未來發(fā)展奠定堅實基礎。

項目所在區(qū)域土地市場概況 

海口市西海岸片區(qū)土地年供應量相對穩(wěn)定，多數(shù)保持在20～50萬㎡之間，2015年供應顯著高于其他年份，達到227萬㎡，2016年之后呈

增長態(tài)勢，預計未來供應將保持平穩(wěn)增長趨勢。自2018年4月～10月，因政策限制而無新增供地，土地資源稀缺。近幾年西海岸土地出讓少，樓面地價不斷攀升；其他普通商品住房用地、商服用地、批發(fā)零售用地及住宿餐飲用地出讓樓面地價均已超過片區(qū)基準地價。本項目緊鄰位置近期出讓用地為首開美墅灣與新海港滾裝碼頭的港口碼頭用地，項目周邊土地出讓較少，其成交價格與樓面地價對本項目不具備可比性。

受市政府與配套資源分布影響，周邊供地主要集中于5～10公里區(qū)域。2013～2017年本項目10公里范圍內(nèi)成交以文體娛樂用地為主，商品住宅用地次之。本項目10公里范圍內(nèi)主要住宅用地成交地價為2468～11164元/㎡、商服用地成交地價為1569～2261元/㎡。因成交年份跨度較大，成交價格亦具有較大幅度差距。

五、未來旅游市場發(fā)展機遇 

?？谖磥矶燃俾糜问袌鰧⒂瓉硭膫€方面的發(fā)展契機，分別是國際化程度不斷提升；海洋旅游、全域旅游逐漸成為新熱點；康養(yǎng)醫(yī)療、郵輪、免稅購物產(chǎn)品將迎來發(fā)展的黃金時期： 國際化提升：海南已被國家定義為自由貿(mào)易島、國際旅游島，未來必將充分顯示國際視野、國際內(nèi)涵、國際水平、國際質(zhì)量，但目前，海南大眾旅游、大眾休閑產(chǎn)品發(fā)展較好，而高端、特色產(chǎn)品的發(fā)展還不夠充分，休閑度假產(chǎn)品的種類與水準還有待提升。

海洋旅游：海南的海域面積大、水質(zhì)好，四季宜游，這種優(yōu)越條件是全國唯一的。我國海洋旅游產(chǎn)品整體落后，海南未來應抓住機遇，開闊視野，精雕細刻，做成國內(nèi)首屈一指、比肩國際一流的海島旅游、海洋旅游目的地。

全域旅游：海南旅游資源很豐富，可以施展和發(fā)揮的余地很大，海南旅游應在現(xiàn)有熱點基礎上，進一步升溫全島旅游熱度，更好地做好旅游發(fā)展的布局與分工，進一步集聚核心性的休閑度假康養(yǎng)要素。

康養(yǎng)醫(yī)療、郵輪、免稅購物：中央賦予海南的開放政策機遇給康養(yǎng)醫(yī)療、郵輪、免稅購物帶來發(fā)展契機，加之海南特有的區(qū)位、氣候等優(yōu)勢，應抓住政策性的機遇，把握這幾類產(chǎn)品發(fā)展的黃金時期。